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In condominio i trenta giorni per impugnare non partono per tutti dallo stesso giorno
Cinque giorni di preavviso, due convocazioni con quorum diversi, maggioranze che cambiano a seconda di cosa si vota e trenta giorni per impugnare. Le regole dell’assemblea di condominio sono scritte nel codice civile e conoscerle evita molte liti.
Le riunioni di condominio hanno una cattiva fama, ma la maggior parte dei contrasti che finiscono davanti a un giudice nasce da questioni di procedura, non di merito: una convocazione arrivata tardi, un voto contato con la maggioranza sbagliata, un’impugnazione presentata fuori termine. Le regole sono poche e stanno in due articoli del codice civile, il 1136 e il 1137, e in due articoli delle disposizioni di attuazione, il 66 e il 67. Metterle in fila aiuta a capire quando una delibera è valida e cosa può fare chi non è d’accordo.
Cinque giorni di preavviso e un ordine del giorno
L’avviso di convocazione deve indicare in modo specifico gli argomenti all’ordine del giorno e va comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione. L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione ammette la raccomandata, la posta elettronica certificata, il fax e la consegna a mano; deve contenere luogo e ora della riunione o, se è prevista in videoconferenza, la piattaforma elettronica e l’orario. Se la convocazione è omessa, tardiva o incompleta, la delibera è annullabile su richiesta dei dissenzienti o degli assenti che non sono stati convocati regolarmente. Almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio possono chiedere all’amministratore un’assemblea straordinaria; se non vi provvede entro dieci giorni, possono convocarla direttamente.
Prima convocazione, i numeri da raggiungere
In prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita quando intervengono tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Le delibere sono valide se approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi. Le due misure vanno sempre lette insieme: si contano le teste e si contano i millesimi, e una delibera passa solo se supera entrambe le soglie.
Seconda convocazione, soglie più basse ma non per tutto
Se in prima convocazione manca il numero legale, la seconda si tiene in un giorno successivo e comunque non oltre dieci giorni dalla prima. L’assemblea è allora costituita con almeno un terzo del valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti, e la delibera è valida con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore, cioè 334 millesimi. È il motivo per cui nella pratica quasi tutte le assemblee si svolgono in seconda convocazione.
Alcune materie, però, restano alla maggioranza “piena” anche in seconda convocazione: l’articolo 1136, quarto comma, richiede sempre la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio per la nomina e la revoca dell’amministratore, per le liti attive e passive su materie che escono dalle attribuzioni dell’amministratore, per la ricostruzione dell’edificio e per le riparazioni straordinarie di notevole entità, oltre che per le innovazioni del secondo comma dell’articolo 1120, cioè quelle per l’eliminazione delle barriere architettoniche, il risparmio energetico, i parcheggi e gli impianti comuni. Le innovazioni “ordinarie” del primo comma dell’articolo 1120, quelle dirette al miglioramento o al maggior uso delle parti comuni, chiedono invece la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore, cioè 667 millesimi.
| Cosa si vota | Voti necessari |
|---|---|
| Delibera ordinaria, prima convocazione | Maggioranza dei presenti e 500 millesimi |
| Delibera ordinaria, seconda convocazione | Maggioranza dei presenti e 334 millesimi |
| Nomina o revoca dell’amministratore, lavori straordinari di notevole entità | Maggioranza dei presenti e 500 millesimi, in entrambe le convocazioni |
| Innovazioni per barriere architettoniche, risparmio energetico, parcheggi | Maggioranza dei presenti e 500 millesimi |
| Innovazioni ordinarie (art. 1120, primo comma) | Maggioranza dei presenti e 667 millesimi |
EsempioLe deleghe e chi non può riceverle
Ogni condomino può farsi rappresentare da un delegato munito di delega scritta; per il voto il delegato conta come il delegante, sia per le teste sia per i millesimi. L’articolo 67 delle disposizioni di attuazione pone due limiti: se i condomini sono più di venti, un delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale; e all’amministratore non possono essere conferite deleghe per nessuna assemblea. Quando un’unità appartiene a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante, designato dalla maggioranza fra loro.
Il verbale e la riunione a distanza
Ogni assemblea deve risultare da un verbale trascritto nel registro tenuto dall’amministratore, con l’indicazione dei presenti, dei millesimi rappresentati e dell’esito di ogni votazione. È il documento da cui partono i termini per impugnare e quello che l’amministratore deve mostrare a chi lo chiede. La partecipazione in videoconferenza è ammessa anche se il regolamento non la prevede, con il consenso della maggioranza dei condomini: in quel caso il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, viene trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le stesse modalità previste per la convocazione.
Trenta giorni per impugnare, da date diverse
Le delibere vincolano tutti i condomini, anche chi non c’era. Contro quelle contrarie alla legge o al regolamento, l’articolo 1137 consente di rivolgersi al giudice al condomino assente, dissenziente o astenuto, entro il termine perentorio di trenta giorni. Per chi ha votato contro o si è astenuto il termine decorre dalla data della delibera; per chi era assente, dalla data in cui gli è stata comunicata. L’azione non sospende di per sé l’esecuzione della delibera, salvo che il giudice la ordini, e la richiesta di sospensione presentata prima della causa non interrompe il termine. Prima del giudizio è obbligatorio il tentativo di mediazione, che per le controversie condominiali è condizione di procedibilità. Resta fuori da questa disciplina la nullità, per le delibere con oggetto impossibile o illecito o che incidono su diritti individuali, che può essere fatta valere senza limiti di tempo.
Cosa conviene verificare
Alla ricezione dell’avviso: la data di spedizione rispetto ai cinque giorni, l’ordine del giorno specifico, l’indicazione della piattaforma se la riunione è online. Durante l’assemblea: che il verbale riporti presenti e millesimi, e che per l’argomento votato sia stata applicata la maggioranza giusta, 334, 500 o 667 millesimi. Dopo: la data da cui partono i trenta giorni, che per gli assenti è quella della comunicazione del verbale. Chi vota lavori di efficientamento energetico sulle parti comuni può leggere quali spese rientrano nell’ecobonus del 2026; chi mette in locazione per brevi periodi un appartamento in condominio trova nell’articolo sugli affitti brevi gli obblighi che il regolamento condominiale può affiancare.
fonti ufficiali
- Gazzetta Ufficiale – Codice civile, art. 1136 – quorum costitutivi e deliberativi in prima e seconda convocazione, maggioranze per amministratore, lavori straordinari e innovazioni, verbale.
- Gazzetta Ufficiale – Codice civile, art. 1137 – impugnazione entro trenta giorni da parte di assenti, dissenzienti e astenuti, sospensione.
- Gazzetta Ufficiale – D.L. 125/2020, art. 63 (modifiche all’art. 66 disp. att. c.c.) – preavviso di cinque giorni, modalità di convocazione, videoconferenza, annullabilità per convocazione irregolare.
- Gazzetta Ufficiale – Legge 220/2012, art. 21 (art. 67 disp. att. c.c.) – delega scritta, limite di un quinto oltre i venti condomini, divieto di delega all’amministratore.
- Normattiva – Disposizioni di attuazione del codice civile, art. 66 – testo vigente della norma sulla convocazione.
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