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Dal 2026 con tre appartamenti affittati per pochi giorni si esce dalla cedolare secca
Chi affitta una casa per pochi giorni paga la cedolare secca al 21 per cento sul primo immobile e al 26 sul secondo, ma dal 2026 il limite per restare privati è sceso da quattro a due appartamenti. Restano il codice CIN, gli estintori, i rilevatori e la comunicazione degli ospiti alla Questura.
Mettere su un portale l’appartamento ereditato dai nonni o la casa al mare nei mesi in cui resta vuota è diventato un gesto comune. Meno comune è sapere che intorno a quel gesto, nel giro di pochi anni, si sono accumulate regole fiscali, obblighi di sicurezza e adempimenti di polizia che valgono anche per chi affitta una sola stanza per un fine settimana. Il 2026 aggiunge una novità che cambia il quadro per chi ha più di due immobili. Vale la pena ripercorrere tutto con ordine.
Cosa si intende per locazione breve
Per il fisco è “locazione breve” il contratto di locazione di un immobile a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di impresa, direttamente o tramite agenzie e portali. Vi rientrano anche le sublocazioni e i contratti che prevedono servizi accessori come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Sotto i 30 giorni il contratto non va registrato, ma il reddito va comunque dichiarato: in regime ordinario con l’IRPEF, oppure con la cedolare secca, che sostituisce IRPEF e addizionali.
Il 21 per cento sul primo immobile, il 26 sul secondo
Chi sceglie la cedolare secca applica l’aliquota del 21 % ai canoni di un solo immobile, indicato in dichiarazione dei redditi, e del 26 % ai canoni dell’altro. La scelta dell’immobile “al 21 %” è libera e conviene farla sull’unità che rende di più. La cedolare si calcola sul canone lordo, senza alcuna deduzione forfettaria: per chi ha spese elevate, condominio e utenze comprese, vale la pena confrontarla con la tassazione ordinaria, che ammette una piccola riduzione forfettaria del canone e si somma agli altri redditi con le aliquote IRPEF.
Il limite scende da quattro a due appartamenti
Fino al 31 dicembre 2025 il regime delle locazioni brevi era riservato a chi destinava a questa attività al massimo quattro appartamenti nell’anno. La legge di bilancio 2026 (legge 199/2025, articolo 1, comma 17) ha abbassato la soglia: dal periodo d’imposta 2026 il regime si applica solo se gli appartamenti destinati alla locazione breve non sono più di due. Oltre questa soglia l’attività, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale: niente cedolare secca, obbligo di partita IVA e di SCIA presso il Comune. Chi nel 2025 affittava tre o quattro unità come privato deve quindi decidere, già nel 2026, se ridurre il numero di immobili o organizzarsi come impresa.
Il portale trattiene il 21 per cento
Agenzie e portali che incassano i canoni o intervengono nel pagamento operano una ritenuta del 21 % sull’importo lordo, la versano all’Agenzia delle Entrate e rilasciano al proprietario una certificazione unica. La ritenuta è sempre a titolo d’acconto, qualunque sia il regime scelto dal locatore, e viene scomputata nella dichiarazione dei redditi. Per chi applica la cedolare al 21 % su un solo immobile, la ritenuta copre esattamente l’imposta; per l’immobile tassato al 26 % resta da versare la differenza. Gli intermediari trasmettono inoltre all’Agenzia i dati di ogni contratto, compreso il codice CIN dell’immobile.
EsempioIl codice CIN, dove esporlo e cosa costa dimenticarlo
L’articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023 ha reso obbligatorio il codice identificativo nazionale (CIN) per ogni unità data in locazione breve o turistica e per ogni struttura ricettiva. Si richiede sul portale della Banca dati nazionale delle strutture ricettive del Ministero del Turismo, con identità digitale e una dichiarazione sostitutiva sui dati catastali. Il codice va esposto all’esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio, anche da parte di portali e agenzie. Le Regioni che avevano già un codice proprio lo hanno riconvertito nel CIN.
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| Locazione senza CIN | da 800 a 8.000 € |
| CIN non esposto o non indicato nell’annuncio | da 500 a 5.000 € per unità |
| Mancanza di estintori e rilevatori (non imprenditore) | da 600 a 6.000 € per violazione |
| Attività imprenditoriale senza SCIA | da 2.000 a 10.000 € |
Estintori e rilevatori in ogni alloggio
La stessa norma impone requisiti di sicurezza minimi anche a chi affitta come privato: dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti, e estintori portatili a norma in posizione accessibile e visibile, almeno uno per piano e uno ogni 200 metri quadrati di superficie, o frazione. Chi opera in forma imprenditoriale deve rispettare in aggiunta le norme statali e regionali sulla sicurezza degli impianti. La sanzione per l’assenza di questi dispositivi, per chi non è imprenditore, va da 600 a 6.000 euro per ogni violazione.
Gli ospiti vanno comunicati alla Questura
L’obbligo previsto dall’articolo 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza vale anche per chi affitta un immobile con contratti inferiori a 30 giorni: le generalità degli ospiti vanno trasmesse alla Questura entro 24 ore dall’arrivo, ridotte a 6 ore se il soggiorno è più breve di un giorno, esclusivamente attraverso il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. Le credenziali si richiedono alla Questura competente e il modulo per le locazioni brevi è distinto da quello delle strutture ricettive. La violazione è punita ai sensi dell’articolo 17 dello stesso testo unico. Molti Comuni chiedono inoltre il versamento dell’imposta di soggiorno, spesso riscossa direttamente dal portale, e alcuni hanno introdotto regole proprie su durata minima, zone e modalità di consegna delle chiavi: prima di pubblicare l’annuncio vale la pena consultare il sito del Comune.
Il regolamento di condominio può dire la sua
Un regolamento contrattuale, cioè accettato da tutti i proprietari al momento dell’acquisto, può vietare o limitare la destinazione degli appartamenti a locazione breve; un regolamento approvato a maggioranza non può farlo, ma può disciplinare l’uso delle parti comuni. Come si approvano queste regole e con quali maggioranze è spiegato nell’articolo sull’assemblea di condominio. Chi invece sta ristrutturando l’immobile prima di affittarlo trova nell’articolo sull’ecobonus 2026 le aliquote che valgono per una casa diversa dall’abitazione principale.
Cosa conviene verificare
Quanti appartamenti si destinano alla locazione breve nell’anno, perché dal 2026 il terzo fa uscire dal regime dei privati. Quale immobile indicare al 21 % e quanto resta da versare sull’altro, al netto della ritenuta del portale. Il CIN esposto fuori dallo stabile e scritto nell’annuncio. Estintori e rilevatori installati e funzionanti. Le credenziali di Alloggiati Web attive prima del primo ospite. L’imposta di soggiorno e le regole del Comune. Chi si avvicina alla soglia e valuta di passare a un’attività con partita IVA può leggere come funziona il regime forfettario nel 2026.
fonti ufficiali
- Agenzia delle Entrate – Cedolare secca, scheda informativa – aliquota del 21 % su un immobile e del 26 % sul secondo, limite di due appartamenti dal 2026, definizione di locazione breve.
- Agenzia delle Entrate – Guida “Locazioni brevi” (aprile 2026) – legge 199/2025 art. 1 comma 17, ritenuta del 21 % a titolo d’acconto, dati trasmessi dagli intermediari compreso il CIN.
- Normattiva – D.L. 145/2023, art. 13-ter – obbligo del CIN, esposizione, rilevatori ed estintori, sanzioni, SCIA per l’attività imprenditoriale.
- Polizia di Stato – Questura di Bari, Alloggiati Web – comunicazione entro 24 ore dall’arrivo, o 6 ore per soggiorni inferiori a un giorno, anche per le locazioni brevi.
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